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주택 임대차와 임차인의 보호

1. 기본사항

  • 소액보증금의 최우선 변제효력과 대항력을 갖춘 주택임차인이 다른 채권이나 후순위 물권보다 우선하는 우선 변제효력이 있다는 사실이다.

2. 임차권의 의미

  • 임차권은 채권이므로 임대인이 목적물의 소유권을 제3자에게 양도하면 임차인은 제3자의 반환에 응해야 한다. 매매는 임차를 깬다.(물권 우선의 원칙) 그러나 입법자는 임차인의 임차권을 강화하기 위하여 대항력이라는 제도를 마련하고 있다.

3. 임차권의 대항력

  • 임차권 등기를 하면된다. 주택인 경우는 등기를 하지 않더라도 주택의 인도(점유)와 주민등록이 완료되면 그 다음날 부터 대항력이 생긴다.
  • 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸한다.

4. 보증금의 반환과 우선변제 배당

  • 제3자가 경매를 신청한 경우 배당절차에 참가 대항력을 주장 제3취득자에게 보증금 반환을 확보할 수 있을 것이다.
  • 그러나 임대인이 파산당하자 않았음에도 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 보증금 반환 청구소송을 제기하고 그것을 가지고 경매를 신청할 수 있다.
  • 임차인은 일정한 요건을 갖추어 일반채권보다 우선해서 배당되고 또한 후순위 권리자(담보권이나 일반 조세채권자)에 우선하여 우선변제를 받을 수 있다.
  • 임차인이 경매를 신청한 경우에도 임차주택을 인도하지 않아도 된다. 다만 우선 변제될 보증금을 수령하기 위해서 임차한 주택을 양수인에게 인도하여야 한다.

5. 소액보증금의 우선 변제적 효력

  • 우선 변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위와 한도는 대통령령으로 정하도록 되여 있다.
    1. 수도권중 과밀억제 권역에서는 보증금이 4,000만원 이하일때에 1,600만원까지
    2. 광역시에서는 보증금이 3,500만원 이하일때에 1,400만원 까지
    3. 기타의 지역에서는 보증금이 3,000만원 이하일 때에 1,200만원 까지 우선 변제를 받을 수 있다.
  • 배당순서는 일반적으로
    1. 경매비용
    2. 근로자의 최종 3울분의 임금과 최종3년간의 퇴직금 및 재해보상금, 필요비 및 유익비, 주택임대차 보호법상의 소액보증금중 일정액
    3. 질권, 저당권에 우선하는 조세 공과금
    4. 담보물권, 일반조세, 일반 주택임대차 보증금(등기, 납부기한, 확정일자의 선후에 의해 우선순위 결정
    5. 일반 임금및 퇴직금 기타 근로관계로 인한 채권
    6. 조세, 공과금, 질권 일반채권
  • 임차권 등기 명령의 집행에 의하여 임차권 등기가 경료된 주택을 그 이후에 새로이 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.(임차인이 법원에 임차권 등기명령을 신청하므로써 임대차 종료후 구제방법이다.